คนไทยทุกคน มีหน้าที่ต้องรู้กฏหมายไทย
หมวดนี้ จะนำเสนอบทความเกี่ยวกับ กฏกหมายที่จำเป็นในชีวิตประจำวัน
ที่คุณต้องรู้ เพื่อใช้ในการดำรงชีวิตอย่างปกติสุข
[ http://ite.nectec.or.th/~elib/index.html ]

[ คัดลอกจาก คลินิก กฏหมาย จากหนังสือพิมพ์เดลินิวส์ วันจันทร์ที่ 8 กุมภาพันธ์ 2542 ]
เช่า เช่าช่วง เซ้ง

เจ้าของจดหมายวันนี้ใช้ชื่อว่า "ผู้เช่า" เล่ามาในจดหมายว่าได้อ่านคอลัมน์ข้างศาลฉบับวันที่ 11 มกราคม 2542 เรื่อง "เช่า" แล้ว ทำให้ได้ความรู้เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก แต่ยังไม่เข้าใจความหมายของการเช่า เช่าช่วง และเซ้ง ว่าต่างกันหรือเหมือนกันอย่างไร ขอให้ช่วยอธิบายโดยละเอียดอีกครั้ง

การเช่า ก็คือ การที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ จากทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด โดยผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าตอบแทนในการที่ตนได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ จากทรัพย์สินที่เช่านั้น

การเช่าสังหาริมทรัพย์ เช่น เช่ารถ เช่าเรือ เช่าช้าง เป็นต้น การเช่าทรัพย์สินประเภทนี้ ไม่จำเป็นต้องมี หลักฐานเป็นหนังสือ ก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ และจะเช่านานเท่าใดก็ได้ แต่ต้องมีระยะเวลาอันจำกัด เช่น เช่ากัน 1 ปี หรือ 40 ปี

ส่วนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น เช่าที่ดิน เช่าบ้าน เป็นต้นนั้น จะต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือกันไว้ จึงจะฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ และถ้าเป็นการเช่ากันเกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า จะต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนการเช่า ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย มิฉะนั้นการเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น และการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะเช่ากันเป็นเวลาเกินกว่า 30 ปีไม่ได้ ถ้าในสัญญาได้กำหนดเวลาเช่ากันเกินกว่า 30 ปี กฎหมายให้ลดเวลาลงมาเหลือ 30 ปี เมื่อครบกำหนด 30 ปีแล้ว ก็มีสิทธิต่อสัญญากันอีกได้ แต่สัญญาที่ต่อออกไปนั้น จะต้องไม่เกิน 30 ปี

อย่างไรก็ดีทั้งสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์และสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาสามารถกำหนดเวลาเช่ากัน ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ได้

เมื่อผู้เช่าเช่าทรัพย์สินมาจากผู้ให้เช่าโดยชอบแล้ว ผู้เช่าจะนำไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ และผู้เช่าได้นำทรัพย์สินนั้นไปให้ ผู้อื่นเช่าช่วง การเช่าช่วง ก็คือ การเช่า ใช้กฎหมายเดียวกันบังคับ การเช่าช่วงกับการเช่าจึงแทบจะเหมือนกัน ทุกประการ เว้นแต่ในข้อต่อไปนี้

  1. จะกำหนดเวลาเช่าช่วง ให้เกินกว่ากำหนดเวลาเช่าไม่ได้ ถ้าผู้ เช่านำทรัพย์สินที่เช่าไปให้เช่าช่วง เกินกว่ากำหนดเวลาเช่า เมื่อสัญญาเช่าระงับ สัญญาเช่าช่วงก็ระงับไปด้วย
  2. ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรง กฎหมายถือว่าผู้เช่าช่วงมีฐานะเหมือนผู้เช่า ผู้เช่าช่วงไม่ใช่บริวารของผู้เช่า ผู้เช่าช่วงเป็นคู่สัญญากับผู้ให้เช่าช่วง (ผู้เช่าเดิม) ผู้เช่าช่วงจึงมีสิทธิและหน้าที่ต่อผู้ให้เช่าช่วง (ผู้เช่าเดิม) ในฐานะผู้เช่า ในขณะเดียวกันผู้เช่ายังมีหน้าที่ต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงด้วย กล่าวคือ ผู้เช่าเดิมต้องรับผิดชอบต่อผู้ให้เช่าเดิมอย่างไร ผู้เช่าช่วงก็ต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมอย่างนั้น แต่ทั้งนี้จะต้องไม่เกินความรับผิดตามสัญญาเช่าช่วงด้วย เช่น นายเอกเช่าบ้านจากนายโท เป็นเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท นายเอกให้นายตรีเช่าช่วงบ้านดังกล่าว เป็นเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 6,000 บาท ดังนี้ นายเอกมีหน้าที่ชำระค่าเช่าให้แก่นายโทเดือนละ 5,000 บาท ส่วนนายตรีมีหน้าที่ชำระค่าเช่า ให้แก่นายเอกเดือนละ 6,000 บาท ถ้าหากนายเอกผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าให้นายโท นายโทผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้อง เรียกค่าเช่าที่ค้างชำระเดือนละ 5,000 บาท จากนายเอกผู้เช่าและนายตรีผู้เช่าช่วง แม้นายตรีจะได้ชำระค่าเช่าให้นายเอกไปแล้ว ก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้นายโทได้
สำหรับการเซ้งนั้น หมายถึง การโอนสิทธิการเช่าโดยมีค่าตอบ แทน ก็คือ การขายสิทธิการเช่านั่นเอง ผู้เช่าจะทำการโอนสิทธิการเช่าไปให้บุคคลอื่น ได้ก็ต่อเมื่อ ผู้ให้เช่ายินยอมไว้ในสัญญาเช่า เมื่อผู้เช่าโอนสิทธิการเช่า ไปให้บุคคลอื่นแล้ว ผู้รับโอนก็เป็นผู้เช่าแทนผู้เช่าเดิมมีสิทธิและหน้าที่โดยตรงต่อผู้ให้เช่าเท่านั้น ส่วนผู้เช่าเดิมไม่มีสิทธิและหน้าที่ต่อผู้ให้เช่าอีกต่อไป และผู้รับโอนสิทธิการเช่า ก็ไม่มีสิทธิและหน้าที่ต่อผู้โอน การเซ้งจึงแตกต่างจากการเช่าช่วง แต่มีส่วนที่เหมือนกัน คือ ผู้ที่จะให้เช่าช่วงหรือเซ้งได้ จะต้องเป็นผู้เช่า ที่ได้สิทธิการเช่ามาโดยชอบ และผู้ให้เช่าต้องยินยอมให้เช่าช่วงหรือเซ้งสิทธิการเช่าได้ด้วย

หากผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือเซ้ง โดยผู้เช่าไม่ยินยอม ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที และถือว่าผู้เช่าช่วงหรือผู้รับเซ้งเป็นเพียงบริวารของผู้เช่าเท่านั้น

อนึ่ง เนื่องจากการเช่าช่วงเป็นการเช่าอย่างหนึ่ง การเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์จึงต้องมีหลักฐานการเช่า เป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญเช่นเดียวกับ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ดังตัวอย่างในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 171/2533 ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "การเช่าช่วงก็คือ การเช่านั่นเอง เมื่อเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ก็ตกอยู่ภายใต้บังคับของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งจะต้องมีหลักฐานเป็น หนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ แต่ตามคำร้องของผู้ร้องปรากฏชัดว่า ผู้ร้องเช่าช่วงตึกแถวพิพาท จากจำเลยโดยไม่มีสัญญาเช่ากับจำเลยหรือโจทก์ ใบเสร็จรับเงินเอกสารท้ายคำร้องก็มิใช่หลักฐานการเช่า เพราะมิได้มีลายมือชื่อของโจทก์หรือจำเลยลงไว้ ผู้ร้องจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงขึ้น ใช้ยันโจทก์ได้ ทั้งนี้ไม่ว่าโจทก์จะรู้เห็นยินยอมหรือไม่ก็ตาม ทั้งมิใช่เป็น สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า อันไม่จำต้องมีหลักฐานการเช่า เพราะเงินกินเปล่าที่ผู้ร้องอ้างว่าได้เสียไปนั้น มิใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท กรณีจึงถือไม่ได้ว่า ผู้ร้องเป็นผู้มีอำนาจพิเศษตามมาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของจำเลย"

คนข้างศาล


[ BACK TO LIST]
main พบแพทย์ คอมพิวเตอร์ เรื่องบ้าน เรื่องรถ เรื่องกฏหมาย เรื่องของผู้บริโภค เรื่องเบาๆ คลายเครียด
ห้องสมุด E-LIB[ hey.to/yimyam ][ pantip.com/ELIB ]

Best view with [IE3.02][NETSCAPE 4.05][OPERA 3.21]