มรดก-ภาระจำยอม


มี วลีสั้นๆ กล่าวไว้ว่า "สัญญาต้องเป็นสัญญา" หากเพียงตกปากรับคำว่าจะทำตามสัญญา และภายหลังเกิดบิดพลิ้วทำเป็นลืมหรือจำไม่ได้ ก่อให้เกิดการขุ่นเคืองใจก็มีมากแต่ไม่สำคัญเท่ากับว่า มีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร คู่สัญญาก็อาจไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงได้เช่นกัน
สัญญาดังกล่าวอาจนำไปสู่ปัญหาเรื่องภาระจำยอมเพราะผู้ขายมีข้อตกลงบางประการด้วยการรับรองที่จะเว้นที่ดิน เพื่อให้ผู้ซื้อและบริวารเดินผ่าน ผู้ขายทั้งๆ ที่รู้อยู่แก่ใจว่าขณะที่ทำสัญญาขายที่ดินบางส่วนนั้นส่วนหนึ่งของตัวบ้าน ของผู้ซื้อปลูกอยู่ก่อนแล้วได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินส่วนที่จะเว้นริมทางเดินแต่ไม่ปฏิบัติตามสัญญา ผู้ซื้อทำเฉย ผู้ขายไม่ได้ทักท้วงทั้งๆ ที่มีสิทธิสัญญา ปล่อยให้เวลาผ่านไปจนกระทั่งเสียชีวิต ปัญหาย่อมเกิดขึ้นกับผู้รับมรดกแน่นอน

นายสุทำสัญญาซื้อขายที่ดินบางส่วนโฉนดเลขที่ 1350 ย่านถนนพหลโยธิน ซอย 5 จำนวน 50 ตารางวา ซึ่งอยู่ทางด้านติดถนนให้แก่นายปิยะซึ่งมีข้อน่าสังเกตว่ากรณีนี้ผู้ซื้อได้ทำสัญญาตกลงไว้ในข้อ 5 ระบุว่า ให้สัญญาและรับรองที่จะเว้นที่ดินริมทางเข้าด้านถนนทางขวามือกว้าง 3.50 เมตร ยาวจรดที่ดินของผู้ซื้อ เพื่อให้ผู้ขายมีสิทธิเดินและใช้รถยนต์เข้าไปถึงที่ดินส่วนที่เหลือของผู้ขายได้ตลอดไป

ก่อนที่จะทำการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปยังผู้ซื้อนั้น นายสุในฐานะผู้ขายได้ยินยอมให้นายปิยะซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินในเวลาต่อมาได้สร้างบ้านหนึ่งหลัง สิ่งปลูกสร้างบางส่วนได้สร้างคร่อมและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่มีการซื้อขายกัน จึงเกิดปัญหาฟ้องร้องกันในขั้นศาลในเวลาต่อมาภายหลังที่นายสุผู้ขายที่ดินดังกล่าวถึงแก่กรรม

นายสังข์บุตรชายนายสุยื่นฟ้องนายปิยะซึ่งอยู่ในฐานะเป็นอาว่าไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาที่ได้ตกลงกันไว้กับบิดา โจทก์ในฐานะทายาทผู้รับมรดกของนายสุจึงฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อประตูเหล็กรื้อเรือนที่คร่อมทาง เปลี่ยนแปลงบานหน้าต่างด้านข้างที่รุกล้ำเข้าไปในช่องทางเดินและให้รื้อสิ่งกีดขวางให้มีช่องทางเดินกว้าง 3.5 เมตร และจดทะเบียนภาระจำยอม

จำเลยให้การว่า ข้อตกลงตามสัญญามิใช่ข้อตกลงในลักษณะภาระจำยอม โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง

คดีถึงที่สุด ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติว่าที่พิพาทแต่เดิมเป็นของนายสุมาก่อน และอนุญาตให้นายปิยะน้องชายปลูกสร้างบ้าน และได้ขายที่ดินส่วนดังกล่าวบางส่วนให้แก่น้องชายในเวลาต่อมา แต่มีข้อตกลงตามสัญญาระบุว่า จำเลยจะต้องเว้นที่ดินดังกล่าวด้านขวามือของบ้านกว้าง 3.5 เมตร ยาวจนสุดที่ดินที่จำเลยซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว เพื่อให้นายสุใช้สิทธิเดินกับใช้รถยนต์ เข้าไปยังที่ดินด้านในอันเป็นที่ดินส่วนที่ของนายสุได้ตลอดไป

พิเคราะห์จากพยานโจทก์เบิกความรับว่าสิ่งที่ปลูกสร้างดังกล่าวได้มีอยู่ตั้งแต่นายสุมีชีวิตอยู่แล้ว และยอมให้นายปิยะน้องชายปลูกบ้านอยู่อาศัยขึ้นก่อนที่จะมีการซื้อขาย และตกลงตามที่ได้ทำสัญญากันไว้ดังกล่าวข้างต้น ครั้งเมื่อจำเลยซื้อที่ดิน สภาพของสิ่งปลูกสร้างที่สร้างคร่อมและล้ำเข้าไปในทางพิพาทจนทางพิพาทเหลือความกว้างเพียง 2.95 เมตร ก็ยังคงมีสภาพเช่นนั้นตั้งแต่นายสุมีชีวิตอยู่แล้ว แสดงว่านายสุยอมใช้ทางพิพาทในสภาพเช่นนั้น โดยไม่อิดเอื้อนตลอดมาเป็นเวลาหลายปี จนกระทั่งได้ถึงแก่กรรมลง

ตามหลักกฎหมาย ภาระจำยอมอาจได้มาโดยทางนิติกรรมทางหนึ่งด้วย เมื่อข้อเท็จจริงตามคำฟ้องและคำให้การรับฟังได้เช่นนี้ ถือได้ว่าเป็นข้อสัญญาก่อตั้งภาระจำยอมในทางพิพาท

ในเมื่อโจทก์เป็นทายาทและเป็นผู้รับมรดกของนายสุ โจทก์ย่อมมีสิทธิบังคับจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาให้ไปจดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมได้ พิพากษาให้จำเลยไปจดภาระจำยอม ส่วนที่โจทก์ขอให้รื้อประตูเหล็กเลื่อน รื้อห้องนอน และสิ่งที่กีดขวางให้ยก

ข้อมูล : เทียบเคียงคำพิพาษาฎีกาที่ 1344/2532

ดุษฎี สนเทศ



(update 10 ตุลาคม 2005)
[ ที่มา... หนังสือพิมพ์มติชน วันที่ 10 กันยายน 2548 ]


[ BACK TO LIST]

main พบแพทย์ คอมพิวเตอร์ เรื่องบ้าน เรื่องรถ เรื่องกฏหมาย เรื่องของผู้บริโภค เรื่องเบาๆ คลายเครียด

มีปัญหาสุขภาพ ที่นี่มีคำตอบ ห้องสมุด E-LIB
Best view with [IE3.02][NETSCAPE 4.05][OPERA 3.21] resolution 800x600