เช่าที่ราชการ


ถาม - พี่ชายดิฉันขายอาหารอยู่ในสถานที่ราชการแห่งหนึ่ง มีปัญหาเรื่องที่อยู่ คือเจ้าหน้าที่เรียกพี่ชายไปพบ แจ้งว่า ผู้กำกับบอกว่าที่เป็นของราชการ ไม่ให้ขายมีเจ้าหน้าที่เป็นคนเซ้งที่ตรงนี้มาแล้วมาเก็บค่าเช่าเดือนละ 4,500 บาท เก็บแป๊ะเจี๊ยะ 15,000 บาท พี่ชายจึงไปพบผู้กำกับแต่เจ้าหน้าที่คนหนึ่งบอกว่าไม่ต้องขึ้นไป เพราะเป็นเรื่องของจ่าอีกคนหนึ่งจัดให้เช่าแล้วบอกให้พี่ชายออกจากที่ขายอาหาร แล้วเงินค่าเช่ากับแป๊ะเจี๊ยะที่ให้ไปแล้ว เงินจะตกไปอยู่กับใครเรียกเงินคืนได้ไหม ต่อมาผู้กำกับไปนั่งกินข้าวและรู้เรื่อง เจ้าหน้าที่มาบอกให้ออกโกรธ เพราะเขาถูกผู้กำกับต่อว่า จะให้พี่ชายดิฉันทำไงดี

ตอบ - สถานที่ราชการทุกแห่ง จะมีผู้มีอำนาจกระทำการแทนเป็นผู้ดูแลรักษาเก็บผลประโยชน์ของหน่วยราชการนั้นๆ ประจำอยู่ ถ้าหน่วยราชการใดประสงค์จะให้บุคคลภายนอกเช่าสถานที่ทำธุรกิจจะต้องปฏิบัติตามระเบียบของทางราชการ และกฎหมายกับบุคคลภายนอกอย่างเคร่งครัด เช่นให้เช่าที่ดิน ก็ต้องทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ เนื่องจากเงินค่าเช่าถือเป็นรายได้ส่วนหนึ่งของรัฐที่จะต้องทำบัญชีส่งสำนักงานตรวจเงินแผ่นดิน เงินค่าเช่านี้หากทางราชการต้องการนำไปใช้ประโยชน์ในส่วนราชการของตนต่อไป ก็ต้องทำตามกฎหมายว่าด้วยการนำเงินรายได้ส่วนอื่นๆ ที่ไม่ใช่งบประมาณประจำปีไปใช้

พี่ชายของคุณอรเปิดร้านอาหารในสถานที่ราชการก็ต้องทำสัญญาเช่าโดยตรงกับกรมกองหรือสำนักงานที่พี่ชายคุณทำกินอยู่ ตามระเบียบราชการนั้น ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือ เพราะการเช่าทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะได้ประโยชน์ร่วมกัน ตามกฎหมายแพ่งพาณิชย์

มาตรา 537 “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น”

ถ้าเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่าบ้าน เช่าที่ดินต้องทำเป็นหนังสือ การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปี ต้องทำหนังสือและไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินด้วยยิ่งสถานที่ราชการประสงค์ให้เช่าพื้นที่ในกรมกรองกับบุคคลภานนอก ยิ่งต้องทำหลักฐานให้ถูกต้อง พี่ชายคุณอรเช่าที่ดินเพื่อทำเป็นร้านอาหารภายในกอง ผู้มีอำนาจกระทำการแทนของหน่วยราชการจะต้องทำเป็นหนังสือตามระเบียบเขา และต้องถือเอาตามกฎหมายแพ่งในการทำสัญญาเช่าด้วย

มาตรา 538 “การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

ถ้าพี่ชายคุณอรเกิดตกลงว่าจะให้เช่าที่ดินกัน 10 ปี มีการทำสัญญาเช่ากันเรียบร้อย เกิดปีที่ 4 ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญา และให้พี่ชายคุณย้ายออกไป พี่ชายคุณจะอ้างว่าทำสัญญาเช่ากันไว้ 10 ปีแล้วอ้างไม่ได้เพราะพี่ชายไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดิน สัญญาเช่าที่เขียนไว้ 10 ปี ต้องลดลงมาเหลือ 3 ปี

การเก็บค่าเช่า ไม่ค่อยมีปัญหาเท่าไร การเช่าเริ่มเมื่อไร คู่สัญญาอาจตกลงเก็บค่าเช่าในวันเริ่มทำสัญญา ถ้าเก็บ 30 วันครั้ง ก็อาจตกลงวันชนวันได้ แต่ถ้าไม่มีการทำสัญญากัน แต่ตกลงเก็บค่าเช่าทุกสิ้นเดือน หรือทุกสิ้นปี ก็ให้คิดตามรอบวันที่ครบกำหนดได้ ซึ่งกฎหมายเขียนไว้ว่า

มาตรา 559 “ถ้าไม่มีกำหนดโดยสัญญาหรือโดยจารีตประเพณีว่าจะพึงชำระค่าเช่า ณ เวลาใด ท่านให้ชำระเมื่อสิ้นระยะเวลาอันได้ตกลงกำหนดกันไว้ทุกคราวไป กล่าวคือ ว่าถ้าเช่ากันเป็นรายปีก็พึงชำระค่าเช่าเมื่อสิ้นปี ถ้าเช่ากันเป็นรายเดือนก็พึงชำระค่าเช่าเมื่อสิ้นเดือน”

ส่วนการบอกเลิกสัญญา ถ้าเก็บค่าเช่ารายเดือนจะบอกล่วงหน้าก่อน 1 เดือนก็ได้ หรือถ้าไม่มีสัญญาณต่อกัน กฎหมายให้บอกเลิกสัญญาอย่างน้อย 15วัน

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้แต่ถ้าค่าเช่านั้น จะพึงส่งรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

พี่ชายคุณอรที่เช่าที่ราชการทำร้านอาหารและมีเจ้าหน้าที่คนหนึ่งเรียกค่าเช่าและเงินแป๊ะเจี๊ยะไปแล้วแต่ต่อมามีเจ้าหน้าที่อีกคนหนึ่งแจ้งให้พี่ชายออกไป คุณถามว่าทำอย่างไรดี
ขอตอบว่า 1. ถ้าพี่ชายทำสัญญาเช่ากับผู้มีอำนาจกระทำการอย่างถูกต้องตามระเบียบของทางราชการ แต่สัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด และพี่ชายมิได้ทำผิดสัญญาใดๆ ให้แสดงหลักฐานสัญญาเช่านี้ให้กับเจ้าหน้าที่ที่มาแจ้งขับไล่ทราบ

2. ถ้าพี่ชายคุณชำระค่าเช่ากับเจ้าหน้าที่เก็บค่าเช่ากับเจ้าหน้าที่ผู้ที่มีเก็บค่าเช่าและแป๊ะเจี๊ยะโดยมีหลักฐานการเช่าถูกต้องให้แสดงทั้งสัญญาเช่ากับหลักฐานการเก็บค่าเช่ากับผู้แจ้งขับไล่

3. ถ้าพี่ชายคุณไม่มีสัญญาเช่า และไม่มีหลักฐานใดที่แสดงว่าผู้มีอำนาจกระทำการแทนได้ให้เจ้าหน้าที่คนใดคนหนึ่งเก็บเงินค่าเช่าไป ถ้าหน่วยราชการนั้นประสงค์จะใช้ที่ดิน พี่ชายก็ต้องย้ายออกไป แต่หากเห็นว่าไม่ได้รับความเป็นธรรมก็อาจต้องร้องขอได้จากผู้บังคับบัญชาหรือผู้มีอำนาจกระทำการแทนกรมกองนั้นๆ ก็ได้หากจะต้องออกจากที่ดินนั้นจริงๆ อาจขอระยะเวลาเพื่อให้ขนย้ายได้

4. ส่วนเงินค่าเช่าที่จ่ายไปแล้ว คงจะเรียกร้องเอากับหน่วยราชการนั้นไม่ได้ ส่วนจะเรียกร้องจากเจ้าหน้าที่ที่เก็บเงินค่าเช่าและแป๊ะเจี๊ยะไปก่อนแล้ว ได้หรือไม่นั้นคงต้องไปฟ้องร้องเรียกกันเอง

5. ถ้าหน่วยราชการนั้นประสงค์จะให้เช่าต่อไปพี่ชายคุณก็ต้องไปทำสัญญาเช่ากับผู้มีอำนาจกระทำการแทนหน่วยงานนั้นโดยตรง ต่อไป
คุณอรเป็นน้องสาวอาจจะไม่ทราบที่มาที่ไปของพี่ชายว่าทำไมถึงได้เข้าไปขายอาหารในที่ดินราชการได้ลองสอบถามกันให้ดีนะคะ ความจริงนั้นจะอยู่กับตัวพี่ชายคุณนั่นแหละ ขอให้โชคดีค่ะ.

มณีรัตน์ (มยุรี) ภัคดุรงค์



(update 22 มิถุนายน 2007)
[ ที่มา.. นิตยสารหมอชาวบ้าน ปีที่ 28 ฉบับที่ 335 มีนาคม 2550 ]


[ BACK TO LIST]

main พบแพทย์ คอมพิวเตอร์ เรื่องบ้าน เรื่องรถ เรื่องกฏหมาย เรื่องของผู้บริโภค เรื่องเบาๆ คลายเครียด

มีปัญหาสุขภาพ ที่นี่มีคำตอบ ห้องสมุด E-LIB
Best view with [IE3.02][NETSCAPE 4.05][OPERA 3.21] resolution 800x600