คนไทยทุกคน มีหน้าที่ต้องรู้กฏหมายไทย
หมวดนี้ จะนำเสนอบทความเกี่ยวกับ กฏกหมายที่จำเป็นในชีวิตประจำวัน
ที่คุณต้องรู้ เพื่อใช้ในการดำรงชีวิตอย่างปกติสุข
[ http://ite.nectec.or.th/~elib/index.html ]

[ คัดลอกจาก ข้างศาล หนังสือพิมพ์เดลินิวส์ วันจันทร์ที่ 21 ธันวาคม 2541 ]
ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำ

ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น ซึ่งมีเขตติดต่อกันมาเป็นเวลา 8 ปีเศษแล้ว โดยผู้ปลูกสร้างคิดว่าที่ดินส่วนนั้น เป็นที่ดินของตน ทั้งเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำก็ไม่ได้ทักท้วงว่ากล่าวแต่อย่างใด ต่อมาเจ้าของที่ดินถูกรุกล้ำ ได้ทำการังวัดสอบเขตที่ดินของตน จึงรู้ว่าที่ดินของตนถูกเจ้าของที่ดินข้างเคียงปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำ ติดเข้ามาประมาณ 2 ตารางวา ที่ดินทั้งสองแปลงเป็นที่ดินมีโฉนดแล้ว และที่ดินที่ถูกรุกล้ำติดจำนองอยู่กับธนาคาร กรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินทั้งสอง จึงควรปฏิบัติต่อกันอย่างไร จึงจะถูกต้องตามกฎหมาย และเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย รวมทั้งธนาคารผู้รับจำนองด้วย

การปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินข้างเคียง ถ้าผู้ปลูกสร้างได้ปลูกสร้างรุกล้ำโดยสุจริต เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำจะขอให้ ผู้ปลูกสร้างรื้อถอนออกไปไม่ได้ เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำคงมีสิทธิเรียกเงินค่าใช้ที่ดินส่วนที่ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำ จากผู้ปลูกสร้างเท่านั้น และเมื่อฝ่ายผู้ปลูกสร้างเสียเงินค่าใช้ที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำแล้ว ฝ่ายผู้ปลูกสร้าง มีสิทธิขอให้เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ซึ่งภาระจำยอมในการที่ใช้ที่ดินในกรณีเช่นนี้ เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำจะเรียกให้เพิกถอนได้ก็ต่อเมื่อ โรงเรือนที่ปลูกรุกล้ำนั้น สลายไปทั้งหมดแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง

แต่ผู้ปลูกสร้างได้ปลูกสร้างรุกล้ำโดยไม่สุจริต เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำมีสิทธิเรียกร้อง ให้ผู้ปลูกสร้างรื้อถอนไปได้ และผู้ปลูกสร้างต้องทำให้ที่ดินเป็นไปตามเดิม โดยผู้ปลูกสร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 วรรคสอง

เจ้าของที่ดินทั้งสองแปลงตามปัญหานี้ ควรปฏิบัติต่อกันอย่างไรจึงจะถูกต้องตามกฎหมายและเป็นธรรมแก่ทุกข์ฝ่าย รวมทั้งธนาคารผู้รับจำนองด้วย นั้นย่อมขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงว่า การปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำดังกล่าวนี้ เป็นการปลูกสร้างรุกล้ำโดยสุจริตหรือโดยไม่สุจริต

การที่ผู้ปลูกสร้าง ปลูกสร้างโรงเรือน โดยเข้าใจว่าที่ดินส่วนที่ปลูกสร้างรุกล้ำเข้าไปเป็นที่ของตน ทั้งเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำก็มิได้ทักท้วงว่ากล่าวอะไรนั้น น่าเชื่อว่าผู้ปลูกสร้างรุกล้ำโดยสุจริต ซึ่งผู้ปลูกสร้างมีสิทธิที่จะให้โรงเรือนคงรุกล้ำอยู่ต่อไป แต่จะต้องจ่ายเงินค่าเช่าที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำ แล้วจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม

เนื่องจากที่ดินที่ถูกรุกล้ำติดจำนองอยู่กับธนาคาร การจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมเช่นนี้ ย่อมทำให้กระทบกระเทือนสิทธิของธนาคารผู้รับจำนอง ก่อนจดทะเบียนสิทธิ์เป็นภาระจำยอม จึงต้องให้ธนาคารผู้รับจำนองยินยอมด้วย หากจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม โดยธนาคารไม่ยินยอม สิทธิจำนองย่อมเป็นใหญ่กว่าภาระจำยอม และถ้าจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม โดยธนาคารไม่ยินยอมนี้ เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของธนาคารผู้รับจำนอง ในเวลาบังคับจำนอง ธนาคารผู้รับจำนองย่อมมีสิทธิ ขอให้ลบสิทธิเป็นภาระจำยอมดังกล่าวนี้ จากทะเบียนได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 722

ในการขอให้ธนาคารผู้รับจำนองให้ความยินยอม ให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมได้นั้น ถ้าเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำ นำเงินที่ได้รับจากผู้ปลูกสร้างไปชำระหนี้ให้แก่ธนาคารผู้รับจำนอง เพื่อลดหนี้จำนองลง หรือหาหลักประกันอื่น ไปเพิ่มให้ธนาคารผู้รับจำนอง เพื่อชดเชยในส่วนของที่ดินจำนอง ที่จะต้องจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ธนาคารผู้รับจำนองก็ไม่น่าจะขัดข้อง และเมื่อธนาคารยินยอมให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมแล้ว ผู้ปลูกสร้างรุกล้ำก็มีสิทธิใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำด้วยความสบายใจ และน่าจะยิ่งเป็นประโยชน์แก่ทุกฝ่ายมากกว่า ถ้าหากผู้ปลูกสร้างรุกล้ำกับเจ้าของที่ดิน จะได้ตกลงซื้อขายที่ดินที่รุกล้ำกันเไปเลย แล้วเจ้าของที่ดินนำเงินที่ขายที่ดินได้ ไปชำระหนี้ให้แก่ธนาคารผู้รับจำนองนี้ ประโยชน์ของผู้ปลูกสร้างก็คือ ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิในส่วนที่รุกล้ำ ซึ่งถึงแม้จะต้องเสียเงินมากกว่า แต่ก็น่าจะดีกว่าเสียเงินแล้วได้เพียงสิทธิใช้ที่ดินเป็นภาระจำยอมเท่านั้น ประโยชน์ของเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำก็คือ ได้เงินไปชำระหนี้ให้แก่ธนาคารได้มากขึ้น ซึ่งถึงแม้จะต้องเสียที่ดินส่วนที่รุกล้ำ ไปเลย ก็ไม่น่าจะแตกต่างจากการที่ต้องจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ให้แก่ผู้รุกล้ำมากนัก ส่วนประโยชน์ ของธนาคารก็คือ ได้รับชำระหนี้มากขึ้น

ถ้าทุกฝ่ายได้ปฏิบัติต่อกันด้วยถ้อยทีถ้อยอาศัยเช่นนี้ นอกจากจะเป็นการปฏิบัติต่อกันโดยถูกต้องตามกฎหมาย และเป็นธรรมกันทุกฝ่ายแล้ว ยังจะเป็นการประหยัดทั้งเวลา และค่าใช้จ่ายที่ไม่ต้องเป็นความกันจนถึงโรงถึงศาล

ในทางตรงกันข้าม ถ้าทุกฝ่ายแข็งกร้าวเข้าใส่กัน เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำก็คงจะต้องฟ้องขับไล่ผู้ปลูกสร้างรุกล้ำเสีย ก่อนที่ผู้ปลูกสร้างจะครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำครบ 10 ปี เพราะถ้าปล่อยให้ผู้ปลูกสร้างครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำครบ 10 ปี ด้วยความสงบ เปิดเผย โดยเจตนาเป็นเจ้าของ ผู้ปลูกสร้างก็จะได้กรรมสิทธิในที่ดินส่วนที่รุกล้ำไป ด้วยการ ครอบครองปกปักษ์ โดยไม่ต้องเสียเงินค่าใช้ที่ดินหรือค่าซื้อที่ดินสักบาท และเมื่อเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำฟ้องขับไล่แล้ว หากผู้ปลูกสร้างต่อสู้ฟ้องแย้ง และนำสืบได้ว่าปลูกสร้างรุกล้ำโดยสุจริต ศาลก็จะไม่ขับไล่ผู้ปลูกสร้าง แต่จะพิพากษาให้ เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำไปจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมให้แก่ผู้ปลูกสร้าง โดยให้ผู้ปลูกสร้างเสียเงินค่าใช้ที่ดิน ให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำ เท่านี้ยังไม่พอยังมีธนาคารผู้รับจำนองอีกรายที่จะต้องเป็นความต่อสู้คดีกัน ถ้าหากการจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมนั้น ธนาคารผู้รับจำนองไม่ได้ยินยอมด้วย และการจดทะเบียนนั้น ทำให้เสื่อมเสียแก่ การบังคับจำนองของธนาคาร ซึ่งในที่สุดทุกฝ่ายก็จะได้รับในสิ่งที่กฎหมายกำหนดไว้เท่า ๆ กัน ที่ต่างฝ่ายต่างปฏิบัติต่อกันด้วยถ้อยทีถ้อยอาศัยดังกล่าวแล้วข้างต้น แต่กลับต้องเสียเวลาและเสียเงินเพิ่มในการเป็นความ มากกว่ากันหลายเท่า

ครับ จะเอาวิธีไหนก็เลือกกันเอาเองก็แล้วกัน

คนข้างศาล


[ BACK TO LIST]
main พบแพทย์ คอมพิวเตอร์ เรื่องบ้าน เรื่องรถ เรื่องกฏหมาย เรื่องของผู้บริโภค เรื่องเบาๆ คลายเครียด
ห้องสมุด E-LIB[ hey.to/yimyam ][ pantip.com/ELIB ]

Best view with [IE3.02][NETSCAPE 4.05][OPERA 3.21]