สิทธิการเช่าไม่ใช่ทรัพย์มรดก

สิทธิ การเช่าทรัพย์สินถือว่าเป็นมรดกตกทอดถึงทายาทของผู้เสียชีวิตที่เป็นคู่สัญญาเช่าหรือไม่ เป็นประเด็นทั้งทางกฎหมายและอาจมองไปถึงข้อกำหนดในสัญญาที่ได้ระบุไว้อย่างไร หากเป็นปัญหาเป็นคดีความจึงกลายเป็นประเด็นโต้แย้งว่าเป็นทรัพย์มรดกหรือไม่

สิ่งสำคัญต้องดูก่อนว่าหลักกฎหมายกำหนดไว้อย่างไรเป็นสำคัญ กล่าวคือ การเช่าทรัพย์สิน เช่น ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ไว้เพื่อประกอบกิจการค้าจะเป็นปัญหาที่โต้แย้งระหว่างทายาทเสมอ เรื่องนี้หลักกฎหมายบัญญัติไว้ว่า "อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้อีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น"

เรื่องพิพาทเกิดขึ้นภายในครอบครัวของตระกูลพ่อค้า ภายหลังที่นายใช้ เจริญมั่งคั่ง ถึงแก่กรรมด้วยวัยชรา เขามีบุตรชาย 2 คน ชื่อนายโชติช่วง คนโต และนายเชิดชัยคนเล็ก ตระกูลเจริญมั่งคั่งทำธุรกิจเกี่ยวกับกิจการขนส่งสินค้าทั่วประเทศ หลังจากถึงแก่กรรม เขาทำพินัยกรรมยกทรัพย์สินให้แก่บุตรชายทั้งสองคนละครึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้บุตรทั้งสองต้องฟ้องร้อง เป็นคดีความกันภายหลังที่เป็นหลักทรัพย์ได้รับส่วนแบ่งเป็นมูลค่าคนละ 7 ล้านบาท เงินสดรวมถึงพันธบัตรรัฐบาลได้รับคนละ 4 ล้านบาท

หากมองตามเจตนาของเจ้าของทรัพย์มรดกน่าจะไม่มีปัญหาอันใดที่พี่น้องคู่นี้จะต้องเป็นความกันในชั้นศาล แต่เรื่องที่ไม่คาดคิดยอ่มเกิดขึ้นได้เสมอ น่าจะต้องยอมรับว่าเป็นเรื่องปกติที่อาจเกิดขึ้นได้

เชิดชัยเป็นโจทก์ฟ้องโชติช่วงเป็นจำเลย อ้างความเป็นทายาทที่จะได้สิทธิจากสัญญาเช่าตึกแถวย่านปากคลองตลาด จำนวน 5 ห้อง ซึ่งเป็นทรัพย์สินของนายรวย เจ้าของทรัพย์สินได้ต่อสัญญาเช่าให้แก่โชติช่วง ภายหลังที่นายใช้ซึ่งเป็นคู่สัญญาเดิมถึงแก่กรรมลงและเป็นบิดาของผู้เช่ารายใหม่ เชิดชัยอ้างสิทธิตามพินัยกรรมว่าผู้ตายยกทรัพย์สินให้กับทายาทคนละครึ่ง เมื่อเป็นมรดกของบิดาเช่นนี้ จำเลยจะทำสัญญาเช่าแต่ลำพังคนเดียวย่อมไม่ถูกต้อง

ขอให้ศาลพิพากษาว่าโจทก์จำเลยมีสิทธิการเช่าร่วมกัน จำเลยให้แปลกใจน้องชายว่าพูดไม่รู้เรื่อง สิทธิการเช่าเป็นเรื่องเฉพาะตัวบุคคล จะอ้างว่าเป็นทรัพย์มรดกตกทอดกันได้อย่างไรกัน จึงให้การไปตามนั้น และอ้างว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพื่อจะได้ไม่ต้องมีข้อโต้แย้งใดๆ

ในที่สุด ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่ทั้งสองฝ่ายนำสืบรับกันเป็นยุติว่า ตึกแถวที่พิพาทกันนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของนายรวยผู้ให้เช่า เดิมนายใช้ เจ้ามรดกบิดาของทั้งสองฝ่ายเป็นผู้เช่า วันที่ 15 มกราคม 2523 นายใช้ตายลง เจ้าของทรัพย์จึงได้ทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวที่พิพาทดังกล่าว

คดีมีปัญหาชั้นฎีกาว่าเมื่อผู้เช่าตึกแถวพิพาทตายแล้ว สิทธิการเช่าตึกแถว พิพาทเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตายหรือไม่

พิเคราะห์ตามข้อเท็จจริงไม่ได้ความว่า ได้มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้เจ้าของทรัพย์สิน ในฐานะผู้ให้เช่าโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่ผู้หนึ่งผู้ใดในกรณีที่ใช้ผู้เช่าเดิมตาย สิทธิการเช่าอันเป็นสิทธิเฉพาะตัวของใช้ผู้เช่าซึ่งมีอยู่ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดตามหลักกฎหมาย ย่อมระงับไปไม่เป็นทรัพย์สินที่ตกทอดกันทางมรดก

นายรวยผู้เป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทย่อมมีสิทธิที่จะใช้ดุลพินิจให้ผู้ใดเช่าต่อไปก็ได้ โจทก์จะอ้างว่าเป็นทายาทผู้เช่าเดิม และเรียกร้องให้โอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทให้โจทก์หาได้ไม่

โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยประเด็นอื่นต่อไป ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น

ข้อมูล : เทียบเคียงคำพิพากษาฎีกาที่ 100/2531

รศ.พิศิษฐ์ ชวาลาธวัช